Rafael Medina Pinazo y Daniel Torregosa

Artículo publicado en Vida Económica

https://www.vidaeconomica.com/2020/04/covid19-arrendamientos-locales/

Sobra cualquier introducción sobre la situación que vivimos como consecuencia de la expansión del conocido como COVID 19. Todos conocemos cómo ello ha provocado un estado de alarma sin precedentes y, por consiguiente, una paralización económica sin precedentes.

Ante esta situación, y en prueba de una mezcla entre la picaresca nacional y la extrema competencia en el mercado jurídico, algunos operadores jurídicos se han lanzado encarnizadamente a la búsqueda de clientes con peligrosas promesas sobre la obtención sencilla de una exención o bonificación de la renta o de un aplazamiento en su pago respecto de arrendamientos de locales de negocio.

No podemos olvidar que en este caso debe tenerse en cuenta, no solo la posición del arrendatario, empresario que, efectivamente, no puede abrir su negocio y obtener beneficios con los que abonar la renta, sino también la posición del arrendador, que, en muchos casos, es también un empresario cuya actividad y pervivencia empresarial depende de las rentas pactadas.

La palabra mágica que se enarbola, como si un hechizo de los de la saga Harry Potter se tratara, seguramente ya la habrá oído el lector: Rebus sic stantibus. En efecto, esta cláusula, que se entiende inserta en todos los contratos aunque no esté expresamente pactada, permite que las obligaciones asumidas en el contrato se modulen si concurren circunstancias extraordinarias. Sin embargo, la aplicación de esta cláusula depende de las circunstancias concurrentes en el caso concreto y no es, ni mucho menos, una cláusula de aplicación automática.

La posible aplicación de esta cláusula descansa sobre estos elementos claves. Es necesaria la existencia de un cambio extraordinario de las circunstancias que concurrían al momento de suscribir el contrato. Esa alteración debe considerarse como imprevisible, por lo que las partes no asignaron a ninguna de ellas ese concreto riesgo contractual.

Adicionalmente, esta alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias debe provocar la frustración o desaparición de la finalidad expresa que las partes buscaban con la firma de ese contrato o de la finalidad que se derive de la propia naturaleza del contrato (base objetiva del negocio) o bien en la desaparición o frustración de la finalidad expresada por una de las partes y conocida, sin oposición, por la otra parte, aunque no esté expresamente pactada (base subjetiva del negocio).

Alternativamente a esto último, también será aplicable esta cláusula si, aunque no concurra una verdadera desaparición de la base del contrato, pasa a resultar excesivamente gravoso u oneroso, desde un punto de vista cualitativo, el cumplimiento de la obligación asumida por una de las partes en el contrato.

Por ejemplo, en el período posterior a la Guerra Civil, se exigió a algunos suministradores de aceitunas cumplir con las condiciones de suministro pactadas en contratos previos a la Guerra, lo que resultaría excesivamente gravoso para el suministrador, pues las condiciones en que podía adquirir las mismas habían variado extraordinaria e imprevisiblemente.

A estas alturas, podrá el lector adivinar que la cláusula rebus sic stantibus está bastante lejos de poder ser considerada una cláusula de aplicación pacífica, automática o generalizable. No es el paracetamol jurídico de esta crisis del COVID 19, sino que es algo bastante más complejo y que necesita un estudio caso a caso. Si aplicamos lo expuesto a los arrendamientos, la clave será, no solo lo excepcional y extraordinario de la situación, sino también la concreta afectación que ello tendrá en el contrato suscrito.

La afectación del arrendatario solo puede plantearse por un problema transitorio de tesorería, que no sería razonable tras medio mes de paro de actividad, o bien por un problema de resultado económico, lo que exigirá esperar al final del ejercicio. No olvidemos que esto no es un truco para ganar, sino un remedio para no perder.

Tendrá importancia el plazo durante el que se extienda el estado de alarma así como el plazo del arrendamiento, pues a mayor plazo, el impacto económico de este período excepcional quedará más diluido.

Igualmente, jugará un papel esencial la afectación de la actividad del arrendatario por las restricciones decretadas, así como las medidas gubernamentales que hayan contribuido a paliar la situación del arrendatario empresario (ERTE, facilidades fiscales, financiaciones ICO, etc).

Además, tendrá trascendencia la regulación de la renta que se haya pactado, pues si la renta ya preveía un elemento variable en función de la facturación, será más difícil concluir que las partes no tuvieron en cuenta el riesgo de que la facturación bajase.

No estamos, por tanto, ante uno de esos míticos atajos legales que permiten un injusto beneficio, ni estamos ante una palabra mágica que sirva para evitar el pago de la renta. Esta cláusula busca únicamente, con base en la buena fe contractual, mantener intacta la causa o finalidad típica del arrendamiento y el equilibrio de obligaciones que las partes establecieron. Puede tener juego en esta situación que estamos atravesando, pero debe huir el lector de quien le asegure, como si de un menú de restaurante se tratase, la posibilidad mágica de liberarse del pago de la renta aprovechando que el COVID pasa por nuestra tierra.