RAFAEL MEDINA PINAZO Y CARLOS ESPINOSA

Pese a que para algunos haya pasado desapercibido, existe un nuevo mercado utilizado por pequeños y medianos inversores que pretenden la adquisición indirecta de activos inmobiliarios a través de la compra del crédito hipotecario que grava el mismo.

Artículo publicado en el diario Expansión: https://www.expansion.com/juridico/opinion/2019/11/26/5ddd6a48468aeb60218b4619.html

Esta novedosa forma de adquisición de activos inmobiliarios se distingue de las habituales ventas masivas de carteras de crédito, desde las entidades financieras a los distintos fondos de inversión, en las que se incluyen un importante número de créditos morosos que se ceden en bloque. Nos encontramos un mercado minorista de créditos hipotecarios destinado a aquellos que buscan la obtención del indicado descuento, asumiendo, eso sí, un riesgo mayor que con la compra directa del activo inmobiliario.

Con este tipo de negocio, la entidad financiera cedente obtiene un beneficio indirecto ya que elimina el riesgo de impago de los créditos cedidos a la vez que disminuye su nivel de morosidad y, por su parte, el adquirente o cesionario, en contraprestación al mayor riesgo asumido, obtiene un importante descuento, lo que redunda en una inversión de mayor rentabilidad o menor coste que la adquisición directa del activo.

Como punto de partida, es necesario aclarar que cedente y cesionario son plenamente libres para concertar la cesión sin que se necesite el acuerdo con el deudor, exigiéndose como único requisito legal, la notificación al mismo del cambio de acreedor. Además, se hace necesaria la elevación a público del documento de cesión para que este pueda acceder al Registro de la Propiedad y se inscriba el cambio del titular del crédito hipotecario. Estos, en principio, serían los únicos requisitos formales para proceder a la cesión.

No obstante, para afrontar con seguridad este tipo de inversiones se hace necesario tomar todas las precauciones posibles, entre ellas destaca el análisis previo de la operación (due diligence), en el que, no sólo se estudian los pormenores jurídicos de la finca (incluyendo obviamente las cargas, asegurándonos de que la nuestra goce de prioridad de rango, y la situación posesoria, urbanística, etc.), sino también y, especialmente, las actuaciones habidas en el procedimiento judicial, examinando que el mismo se encuentra tramitado correctamente, de cara a evitar que cualquier disconformidad formal o procesal frustre o dilate la pretendida adquisición.

Desde el punto de vista fiscal, la cesión de crédito tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, siendo la base imponible el total de la responsabilidad hipotecaria, con independencia del precio de la operación.

Tras la compra del crédito y teniendo en cuenta que dicho crédito, casi con toda seguridad, se encontrará impagado, habrá que proceder a su ejecución para, de esta forma, acceder al activo inmobiliario. En este caso, hay que advertir que no existe seguridad plena de obtención del activo inmobiliario puesto que, en el seno de dicho procedimiento ejecutivo, siempre podrá acudir algún tercero que pretenda adquirir el bien, ya sea pagando la deuda o pujando en la futura subasta judicial. No obstante, hay que señalar que en este caso el adquirente del crédito recuperaría la inversión e incluso obtendría una importante rentabilidad puesto que el precio de compra siempre será menor que el futuro precio de adjudicación en el seno de la ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, este nuevo mercado abre oportunidades de adquisición de activos inmobiliarios, a través del crédito subyacente, que permiten obtener o bien un activo a un precio muy inferior al precio de mercado, o bien una alta rentabilidad de la inversión, en tanto se obtendría el retorno de dicha inversión más un plus abonado por el adjudicatario en el procedimiento de ejecución hipotecario.

En síntesis, tal y como se ha indicado, existe un riesgo asociado derivado de la necesidad de pasar por un procedimiento judicial para la definitiva obtención del activo. No obstante, este riesgo puede minimizarse en gran medida mediante el estudio previo de los créditos adquiridos anticipando cuales serán las contingencias que se encontrarán e implementando las medidas y mecanismos necesarios para superar el procedimiento con la mayor tasa de éxito posible.