Real Decreto-ley 35/2020, referencia a las medidas que afectan a las relaciones arrendaticias:
1.- ¿Qué arrendatarios pueden acogerse a estas medidas?
Según el artículo tercero de este Real Decreto Ley, los destinatarios de las medidas serán autónomos y pymes.
En el caso de autónomos deberán cumplir los siguientes requisitos:
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Estar afiliado o en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
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Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
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En caso de que su actividad no se haya visto directamente suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de las pymes, además del punto b y c anteriores, deberán acreditar que no alcanzan los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital, para formular balance abreviado.
Según el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, las sociedades podrán formular balance abreviado si acreditan que, durante dos ejercicios consecutivos, se encuentran por debajo de, al menos, dos de los siguientes límites:
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Que el total de las partidas de su activo no supere los cuatro millones de euros.
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Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
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Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
2.- ¿A qué tipo de arrendadores afecta?
Este Real Decreto hace una distinción en dos categorías diferentes de titulares de inmuebles urbanos. En la primera categoría, que denominaremos “grandes arrendadores”, se agrupan:
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Las empresas o entidades públicas.
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Los titulares, persona física o jurídica, de más de 10 inmuebles urbanos (no cuentan garajes y trasteros).
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Los titulares, persona física o jurídica, de inmuebles que, aun siendo menos de 10 unidades, tengan una superficie construida total de más de 1.500 m2. Es decir, que aquellos titulares de inmuebles urbanos que, conjuntamente, sumen más de 1.500 m2 de superficie construida, aunque sean menos de 10 inmuebles, entrarán en esta categoría.
La segunda categoría estará constituida por aquellos propietarios que no estén en ninguno de los anteriores supuestos y serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan, en propiedad, menos de 10 inmuebles urbanos o que entre los inmuebles de su propiedad no sumen los 1.500 m2 construidos.
3.- Referencia al requisito de suspensión de la actividad en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Únicamente será aplicable a las actividades suspendidas como consecuencia de la aplicación de las medidas del grado 2 del artículo 4 de la Orden de 8 de noviembre de 2020 de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que según se establece en dicha Orden son:
a) Los grandes establecimientos comerciales, con las siguientes excepciones: Establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, centros, servicios y establecimientos sanitarios, servicios sociales y sociosanitarios, parafarmacia, centros o clínicas veterinarias, mercados de abastos, productos higiénicos, servicios profesionales y financieros, prensa, librería y papelería, floristería, combustible, talleres mecánicos, servicios de reparación y material de construcción, ferreterías, estaciones de inspección técnica de vehículos, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, servicios de entrega a domicilio, tintorerías, lavanderías, peluquerías, así como estas mismas actividades de mercado desarrolladas en la vía pública al aire libre o de venta no sedentaria, comúnmente llamados mercadillos.
b) Las instalaciones deportivas convencionales y centros deportivos para la realización de actividad física que no sean al aire libre, salvo para la práctica de la actividad deportiva oficial de carácter no profesional o profesional.
c) Las actividades de restauración.
e) Espectáculos públicos, actividades recreativas y culturales.
f) Juegos recreativos o de azar.
g) Museos, cines, teatros, y en general de todos aquellos establecimientos o actividades en general cuyo fin sea el esparcimiento, ocio, recreo o diversión.
h) Peñas, asociaciones gastronómicas, culturales, recreativas o establecimientos similares.
4.- ¿Qué plazo hay para la solicitud de las medidas?
Antes del 31 de enero de 2021.
5.- ¿Cuáles son las medidas a las que pueden acogerse los arrendatarios?
Para grandes arrendadores:
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Una reducción del 50 por ciento de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, actualmente hasta las 00:00 horas del 9 de mayo de 2021, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
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Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el mismo periodo de tiempo que el punto a. anterior. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
Resto:
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Únicamente se establece el aplazamiento temporal en el pago de la renta, siempre que no haya mediado acuerdo previo entre las partes.
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Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer del importe entregado por el arrendatario como fianza, para el pago, total o parcial, de una o varias mensualidades. El arrendatario se obliga a reponer el importe que se haya dispuesto de la fianza, en un plazo no superior a un año desde la celebración del acuerdo, o antes del final de la vigencia de la relación arrendaticia.
6.- ¿Estas medidas afectan al pago de otros gastos o cantidades asimiladas?
No.
7.- Procedimiento para la solicitud de la medida. Facultad de decisión del arrendador.
La arrendataria formulará su solicitud al arrendador (antes del 31 de enero de 2021) de modo fehaciente, disponiendo el arrendador un plazo de 7 días hábiles para comunicar al arrendatario la medida elegida a aplicar, esto es, el arrendador podrá elegir aplicar la reducción del 50% de la renta o la moratoria en el pago.
En defecto de comunicación expresa se aplicará la medida elegida por la arrendataria, esto es, en caso de que el arrendador no comunique expresamente a la arrendataria la medida a aplicar, se aplicará la elegida por la arrendataria.
8.- ¿Aplican estas medidas si ya hay un acuerdo previo entre arrendador y arrendatario?
En caso de mediar acuerdo previo, las medidas del Real Decreto-ley 35/2020 únicamente serán de aplicación al periodo no afectado por el acuerdo.
A modo de ejemplo, si tenemos un acuerdo firmado con un arrendatario para la bonificación de la renta hasta la mensualidad de febrero de 2021, inclusive, este arrendatario (con el cumplimiento de los requisitos expuestos) podrá solicitar la reducción del 50% de la renta o la moratoria en el pago, para el periodo que va desde marzo 2021 y hasta el 09/05/2021, ello siempre y cuando el estado de alarma no sea prorrogado nuevamente.
9.- ¿Cómo se acreditan los requisitos por parte del arrendatario?
El autónomo o pyme que quiera acogerse a las medidas adoptadas por el Real Decreto ley, deberá acreditar a su arrendador que cumple con los requisitos indicados en el mismo. La acreditación se hará mediante:
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Declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
El arrendador tendrá derecho a examinar los libros para acreditar la veracidad de dicha declaración responsable.
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Certificación expedida por la AEAT o el organismo competente de la Comunidad Autónoma, que acredite la suspensión de la actividad por la declaración del estado de alarma.
10.- Especial referencia al plazo de aplicación de las medidas.
De la redacción del Real Decreto-ley 35/2020, si acudimos al artículo 1 apartado 4 del citado decreto, es donde queda más clara la voluntad del legislador al indicar: “así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma”. En consecuencia entendemos que el legislador posiblemente queriendo corregir las dudas que surgieron en el decreto de abril, se decanta por establecer que las medidas se aplicarán al periodo comprendido entre:
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El 25/10/2020 al 09/05/2021, fecha fin del actual estado de alarma.
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Sus eventuales prorrogas, ampliándose en este caso el plazo más allá del 09/05/2021.
a. Y adicionalmente a un máximo de cuatro meses más posteriores a la finalización del estado de alarma o la última de sus prórrogas.
No podemos mantener una interpretación diferente, dado que de mantener que las medidas únicamente aplican durante 4 meses, este plazo ya es incluso inferior al mínimo establecido teniendo en cuenta que el actual plazo del estado de alarma es de 7 meses, esto es, desde el 25/10/2020 al 09/05/2021.
Este cambio puede encontrar su justificación en el sentido de que cuando se publicó el Real Decreto-ley 15/2020 no se sabía cuánto podría durar el estado de alarma entonces, que se iba prorrogando cada 15 días, por lo que se podía interpretar que la voluntad del legislador fue establecer que como máximo la moratoria se aplicara durante 4 meses, a fin de acotar el plazo de duración de la moratoria que en aquel momento era desconocido.
En este caso, sí tenemos una fecha segura de finalización del estado de alarma (salvo prorrogas posteriores), el 09/05/2020, viniendo en este caso el legislador, como decimos, a extender el periodo de aplicación de las medidas expresamente hasta el 09/05/2020, sus posibles prorrogas, más cuatro meses.
11.- ¿Qué consecuencias tendrá para el arrendatario que se beneficie de las medidas, sin cumplir con los requisitos establecidos?
En el artículo quinto del Real Decreto ley se establece que, en caso de que un arrendatario haya accedido a las medidas establecidas en el mismo, sin cumplir con los requisitos indicados, será responsable de los daños y perjuicios causados al arrendador, sin perjuicio de otras responsabilidades de otro orden, en las que hubiera podido incurrir.
Es decir, de acreditarse que la información suministrada por el arrendatario para beneficiarse de las medidas recogidas en el Real Decreto Ley es falsa o no se corresponde con la realidad, este deberá abonar al arrendador aquellas rentas aplazadas, así como los gastos que haya supuesto el aplazamiento, y una indemnización por los daños y perjuicios causados al arrendador.
12.- ¿Qué ocurre si el arrendador se encuentra en situación de concurso?
Para los grandes tenedores que acrediten encontrarse en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual no resultarán de aplicación las medidas aprobadas en este Real Decreto.
13.- Incentivo fiscal para pequeños arrendadores.
Como medida para fomentar la rebaja de la renta para aquellos arrendadores que no sean considerados “grandes arrendadores” en los casos de arrendamientos cuyo destino sea el desarrollo de una actividad económica, se aprueba que podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.
Las actividades económicas a las que se destine el arrendamiento deberán ser las que se encuentren en la división 6 (comercio y restaurantes) o en los grupos 755 (agencias de viajes), 969 (servicios recreativos), 972 (salones de peluquería y belleza) y 973 (servicios fotográficos y de fotocopias) de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.
No será aplicable esta medida, cuando la rebaja en la renta se compense con posterioridad mediante incrementos en las rentas posteriores u otras o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco.