LA POLÉMICA REGULARIZACIÓN DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA
El pasado 26 de septiembre de 2019 entró en vigor el Decreto-Ley de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Este nuevo decreto supone un avance respecto a la instrucción dictada en marzo, si bien, como toda norma de este calado, nace rodeado de polémica y críticas: hay quienes consideran que se queda corto y quienes consideran -grupos ecologistas, en su mayoría- que se trata de una amnistía encubierta para dar cobertura legal a un importante número de viviendas (hasta 327.000 en todo el territorio andaluz), que se encuentran en situación irregular y sobre las que ya no es posible arbitrar medida sancionadora o de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido los plazos legales para ello.
Esta situación irregular provoca que no cuenten con infraestructuras para los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento de agua y electricidad, por lo que no tienen garantizadas las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para su habitabilidad.
El Decreto-Ley permite el acceso a la Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) a cualquier edificación irregular (no sólo las levantadas en suelo no urbanizable), si bien se excepcionan aquellas aún en plazo para restablecer la legalidad (seis años), con sentencia firme, o que se asienten en suelo no urbanizable de especial protección. Este último hecho es importante en el caso, por ejemplo, de la Axarquía ya que muchas de estas viviendas aisladas están levantadas sobre suelo especialmente protegido y quedan fuera del amparo de la nueva norma.
Una vez reconocida la situación de AFO, los propietarios podrán acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras o resolver dichos servicios de manera autónoma, costeando los mismos. Además, el reconocimiento de AFO conllevará la posibilidad de ejecutar las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.
En relación con los asentamientos, interesa destacar el cambio que introduce la nueva norma. Hasta el momento, se exigía que dichos asentamientos figuraran en los planes generales y, superado ese paso, los ayuntamientos debían desarrollar un plan especial o parcial para cada uno de dichos asentamientos. A partir de ahora cualquier municipio podrá formular, de manera inmediata, un plan especial para la agrupación de viviendas concretas con independencia de que tenga o no aprobado el Plan General. Se trata de evitar así la demora derivada de la tramitación de los Planes Generales, más el plazo propio de tramitación del Plan Especial. En este sentido, el ejecutivo considera que, con la colaboración de los ayuntamientos, estos planes especiales podrían estar aprobados en un plazo de entre nueve y doce meses.
Otro elemento nuclear del Decreto-Ley es la incorporación a los planes generales de las agrupaciones de viviendas irregulares. Para ello, los ayuntamientos deberán prever en sus instrumentos de planeamiento una serie de servicios mínimos, como equipamientos públicos o zonas verdes, si quieren incorporar un asentamiento como urbanizable. Este último elemento lleva a la posibilidad de pensar en la regularización de urbanizaciones en suelo urbano en situación irregular.
En concreto, cabría plantearse si, a través de esta fórmula, podrían regularizarse, por ejemplo, las más de dieciocho mil viviendas irregulares existentes en Marbella. Esta posibilidad parece descartada desde ya, incluso por los propios responsables municipales. La razón es sencilla. En el supuesto de Marbella no nos encontramos ante viviendas sin licencia, sino con licencias contrarias al ordenamiento jurídico y anuladas por sentencia judicial. Por tanto, estos supuestos no tendrán amparo con la nueva norma, por lo que su solución tendrá que venir necesariamente a través del nuevo PGOU de Marbella.
En definitiva, se trata de una nueva vuelta de tuerca sobre este gran problema del urbanismo en nuestra Comunidad, que parece tener más adeptos que detractores, pero que no termina de resolver la situación de un gran número de viviendas en situación irregular. Todo ello sin olvidar que el Decreto-Ley nace con fecha de caducidad, la aprobación de la nueva Ley de Suelo en la que deberá quedar integrada el nuevo marco jurídico recién aprobado.
Rafael Medina Pinazo y José Miguel Jaime Naranjo
Medina Pinazo Abogados
