El 25 de mayo de 2023, se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. A lo largo de la presente nota, trataremos de resumir las principales novedades que se recogen en esta nueva norma.
De entrada puede afirmarse que la Ley obliga al Estado a respetar la competencia legislativa que las Comunidades Autónomas (CCAA) han asumido, en exclusiva, en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, por lo que prevalecerá la normativa autonómica que, en su caso, se apruebe, sobre el contenido que a este respecto se recoja en la Ley. Las medidas que recoge la Ley, tal y como ha quedado tras la introducción de las últimas
enmiendas aprobadas, pueden resumirse en las siguientes:
a) NUEVOS CONCEPTOS EN FUNCIÓN DEL TIPO DE VIVIENDA, PROPIETARIO Y ZONA DE
UBICACIÓN DEL INMUEBLE.
La Ley incorpora conceptos de importante calado, siendo de destacar los siguientes:
– Calificación indefinida de vivienda protegida: aquella sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado de vivienda, tanto en ámbitos urbanos, como en el ámbito rural, distinguiéndose dos modalidades:
i. vivienda social de titularidad pública, o aquella cuyo suelo sea de titularidad pública sobre el que se haya constituido derecho de superficie, concesiones administrativas o negocio jurídico equivalente; o
ii. vivienda protegida de precio limitado, de titularidad pública o privada, que sea calificada como tal por la administración pública competente.
– Vivienda asequible incentivada: se define como aquellas viviendas de titularidad privada, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado, y siempre que la renta esté dentro de unos límites máximos de precios de alquiler.
Podrán tener la consideración de viviendas asequibles incentivadas tanto viviendas de nueva promoción como preexistentes siempre que cumplan con los requisitos señalados.
A este respecto, se prevé la búsqueda de fórmulas de colaboración público-privada que permitan crear un fondo de vivienda asequible.
– Gran Tenedor: Se define como la persona física o jurídica que sea titular, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, de:
i. más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial; o
ii. una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.
No obstante, se recoge la posibilidad de particularizar la definición en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, acotándola a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la CCAA en la correspondiente memoria justificativa.
– Zona de mercado residencial tensionado (en adelante ZMRT): Se recoge la posibilidad de que las administraciones competentes en materia de vivienda (de nuevo, las CCAA) declaren zonas de mercado residencial tensionado, en caso de que se produzca una de las siguientes circunstancias:
i. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares;
ii. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un crecimiento acumulado de al menos un 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la CCAA correspondiente.
Las anteriores circunstancias serán objeto de revisión a los tres años de la entrada en vigor de la Ley para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
Sin perjuicio de los criterios y procedimientos que establezcan en su caso cada una de las CCAA, a los efectos de la aplicación de las medidas específicas que se prevén en la Ley, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado requerirá de:
i. Procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información del mercado residencial de la zona (precios alquiler/venta y su evolución; rentas disponibles, etc);
ii. Trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración (incluida la zonificación por oferta, precios y tipo de vivienda);
iii. Resolución motivada. Elaboración de una memoria que justifique, con datos objetivos y fundamentados en la existencia de especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, atendiendo a lasparticularidades y características de cada ámbito territorial. Dicha resolución será comunicada a la Secretaria General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, con posibilidad de que se produzcan prórrogas anuales en caso de que subsistan las circunstancias necesarias para su declaración.
Para la aplicación de las medidas contenidas en la Ley, con carácter trimestral, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas.
En las zonas de mercado residencial tensionado, se prevé la posibilidad de que las administraciones competentes (nuevamente las CCAA) exijan a los Grandes Tenedores obligaciones de prestar información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad. A partir de la información aportada, las Administraciones podrán establecer fórmulas de
colaboración con los propietarios al objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.
b) MEDIDAS DE PROTECCIÓN Y TRANSPARENCIA EN LAS OPERACIONES DE COMPRA Y
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, INCLUYENDO LÍMITES A LA RENTA ARRENDATICIA.-
Se regulan los derechos de información reconocidos en favor de los adquirentes o arrendatarios de viviendas, por referencia y con un contenido similar a algunas normas estatales y autonómicas ya vigentes (como, por ejemplo, los reconocidos en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias), además de la información mínima expresamente listada (entre las que se menciona expresamente el certificado o cédula de habitabilidad, así como las obligaciones de los agentes facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en
nombre propio o por cuenta ajena (tales como promotores, propietarios o agentes inmobiliarios).
Entre la información mínima que específicamente deberá facilitarse en el marco de estas operaciones de transmisión, arrendamiento o la cesión de viviendas se establece de un modo amplio y genérico la referencia a “Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de
carácter territorial, urbanístico, físico-técnico o administrativo” relacionados con la vivienda.
Además, se faculta expresamente al potencial adquirente/usuario a requerir información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas. Por último, si la vivienda objeto de un potencial arrendamiento se ubica en una ZMRT, el arrendador y, en su caso, el intermediario en la operación deberán informar de ello e indicar:
I. La renta del anterior contrato de arrendamiento si este hubiera sido formalizado en los últimos cinco años, y
II. El “valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación”. Dicha información tiene que facilitarse antes de la formalización del contrato y hacerse constar en éste.
De otro lado, se prevé la creación de un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculado a los registros autonómicos de fianzas y al Registro de la Propiedad, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del sistema de índices de referencia del precio del alquiler y facilitar el seguimiento del cumplimiento del objetivo de incremento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles.
- MODIFICACIÓN DE LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU).-
Los contratos de arrendamiento preexistentes a la entrada en vigor de la Ley podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, sin perjuicio de resultar en todo caso de aplicación, en los términos en que se encuentran reguladas, las medidas de aplicación extraordinaria recogidas en el Real Decreto- Ley 6/2022 de 29 de marzo (“de medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania”).
Calificadas como “medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas”, se modifican los siguientes aspectos de la LAU:
- Prórroga del contrato de arrendamiento, previa solicitud del arrendatario y que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador:
Situación de vulnerabilidad social y económica: en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga podrá aplicarse una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 1 año, durante el cual se seguirá aplicando los mismos términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
La solicitud de esta prórroga extraordinaria exige:
- La acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica.
- Deberá ser aceptada obligatoriamente si el arrendador es un gran tenedor, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Inmuebles ubicados en una zona de mercado residencial tensionado: cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá prorrogar el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años, en los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta previsión no será aplicable si el arrendador acredita la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Resto de contratos: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
- Determinación de la Renta
El pago se efectuará a través de medios electrónicos, y excepcionalmente en metálico y en la vivienda arrendada.
En función de la ubicación de los inmuebles y de la condición del arrendador, la Ley regula la renta del contrato de arrendamiento del siguiente modo:
Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado:
a) No podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, una vez actualizada, y sin que se puedan repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior;
b) A modo de excepción de lo anterior, se recoge la posibilidad de incrementar la renta en un máximo del 10% sobre la vigente en los últimos 5 años, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
- Cuando en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado alguna de las siguientes actuaciones:
- Rehabilitación de la vivienda en los términos del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas;
- Rehabilitación o mejora con acreditado ahorro de energía primaria no renovable del 30%; o
- actuaciones de mejora de la accesibilidad.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 años o más, o bien se establezca un derecho de prórroga potestativa para el arrendatario que le permita prorrogar el contrato por dicho periodo.
Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado:
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (pendiente de aprobar y que atenderá a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que ésta se ubique).
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos 5 años.
- Gastos generales y servicios individuales.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, serán a cargo del arrendador, sin distinguir si es persona física o jurídica como se dispone en la disposición actual.
- Índice de referencia para la actualización de la renta y limitaciones extraordinarias a las actualizaciones de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La Ley elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento e impone la tarea al Instituto Nacional de Estadística de que, antes del 31 de diciembre de 2024, defina un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados.
No obstante lo anterior, hasta la definición del referido nuevo índice de referencia, se establecen las siguientes medidas transitorias en el marco del Real Decreto-ley 6/2022, de 29
de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Conforme dicha disposición, los arrendamientos de vivienda cuya renta deba ser actualizada:
I. Entre el 27 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, las partes podrán negociar el incremento que se aplicará en dicha actualización, con las siguientes condiciones:
a) Si el arrendador es un Gran Tenedor: el incremento de la renta pactado no podrá superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
b) Si el arrendador no es un Gran Tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
c) En ambos supuestos, en ausencia de pacto, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del referido Índice de Garantía de Competitividad (con el límite del 2%) a fecha de dicha actualización.
II. En los arrendamientos de vivienda cuya renta deba ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, las partes podrán negociar el incremento a aplicar en esa actualización, sin que el incremento de la renta pueda ser superior al 3%, ya se trate de un gran tenedor o no.
d) INCENTIVOS FISCALES EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS Y MODULACIÓN DEL RECARGO DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.-
En lo que respecta a la fiscalidad de los arrendamientos, la nuevo Ley de vivienda introduce modificaciones en la Ley 35/2006 de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Rentas de no Residentes y sobre el Patrimonio, con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la esta Ley.
A tal efecto, los pequeños propietarios (menos de 10 viviendas) podrán tener una reducción en el rendimiento neto del alquiler de vivienda en los siguientes supuestos:
- 90% en el rendimiento neto positivo si, en áreas tensionadas, el nuevo contrato de arrendamiento reduce la renta del alquiler en al menos un 5% sobre la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda.
- 70% en el rendimiento neto positivo si se incorpora a un mercado de inmuebles destinados a jóvenes de entre 18 y 35 años o a vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- 60% en el rendimiento neto positivo si se han efectuado obras de rehabilitación de la vivienda en los dos últimos años en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del IRPF.
- 50% en el rendimiento neto positivo resto de los casos.
De otro lado, en relación con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el objetivo de incentivar el alquiler de las viviendas vacías, los Ayuntamientos puedan exigir un recargo de la cuota líquida del impuesto a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, en los siguientes términos:
- Recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a 2 años.
- Recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
- Hasta 50% adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
El recargo se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha previa audiencia del sujeto.
A estos efectos, tendrá la consideración de “inmueble desocupado con carácter permanente” aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años y pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
Se considerarán justificadas las siguientes causas: traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio que impida el uso o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
Este cambio es sustancial, por cuanto, en la regulación vigente hasta el momento, la aplicación del recargo del IBI se condicionaba a la definición de vivienda vacía contenida en la normativa sectorial autonómica, de suerte que, como no todas las Comunidades Autónomas definían ese concepto, no en todas ellas los Ayuntamientos podían exigir este recargo. Ahora, con la incorporación en el TRLHL de una definición autónoma y desconectada de la normativa sectorial autonómica, el recargo será exigible en todos los Ayuntamientos de España.
e) MODIFICACIONES EN TORNO AL PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE DESAHUCIO.-
- En los procesos judiciales de desahucio y lanzamientos que a la entrada en vigor de esta ley, se encuentren suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda en los términos previstos en la Ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si el gran tenedor acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas, con base en el análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
- Se modifica el apartado 4 del artículo 150 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”), para prever que, cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
- Asimismo, se añaden nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439 de la LEC, para introducir nuevos requisitos para la interposición de demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una vivienda. A partir de la entrada en vigor de la Ley, se deberá especificar en la demanda:
- Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante;
- Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda y, en caso contrario, se deberá aportar prueba;
- Si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Por su parte, en los procedimientos regulados en los números 1º, 2º, 4º y 7º del apartado 1 del artículo 250 de la LEC (desahucio por falta de pago, expiración de plazo, precario, acción reivindicatoria o acción protectora del titular del derecho real inscrito), en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante, si ésta se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes.
- En los procedimientos penales que se sigan por delito de usurpación de viviendas ajenas que no constituyan morada, en caso de sustanciarse con carácter cautelar la medida de desalojo y siempre que entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones autonómicas y locales competentes con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan, sin que ello suponga suspensión del curso del procedimiento.
- Asimismo, la Ley amplía de 1 a 2 meses el plazo de lanzamiento de los desahucios que puedan afectar a la vivienda de hogares vulnerables cuando el propietario de la vivienda es una persona física y de 3 a 4 meses cuando el propietario es una persona jurídica.