RAFAEL MEDINA PINAZO Y PILAR MÉNDEZ ESCALANTE

ABOGADOS

Publicada en el BOE el pasado 16 de marzo, pretende dar una mayor protección a aquellos que vayan a contratar un préstamo y traer seguridad jurídica a este ámbito de la contratación, tan vapuleado en los últimos años

Ha llegado, con tres años de retraso, la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, una importante reforma de la actual regulación, especialmente de los préstamos hipotecarios. Publicada en el BOE el pasado 16 de marzo, pretende dar una mayor protección a aquellos que vayan a contratar un préstamo y traer seguridad jurídica a este ámbito de la contratación, tan vapuleado en los últimos años, y necesitado de recuperar el prestigio. El ámbito de aplicación de la ley se ciñe a aquellos contratos de préstamo en los que el prestatario, fiador o garante sea unapersona física, no necesariamente consumidor, lo que se hace pensando en empresarios, trabajadores autónomos, si el contrato tiene por objeto un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía en el que el inmueble sea de uso residencial. Si el préstamo, con o sin garantía, lo es para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, sí será preciso que el prestatario, fiador, o garante además de persona física ostente la condición de consumidor. Para aquellas personas que a partir de hoy vayan a firmar una hipoteca, la nueva ley incorpora importantes novedades respecto a la fase precontractual y nos vamos a tener que familiarizar con términos tales como FEIN o FIAE. En primer lugar, será obligatorio someter al prestatario a un test de solvencia, que pretende verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo y solo si esta evaluación es positiva se podrá concertar el préstamo. Esto ya se venía haciendo, pues todos los bancos hacían un estudio del cliente previo a la concesión del préstamo. El banco deberá entregar al prestatario, al menos con diez días de antelación, numerosa documentación, entre otras, la ya mencionada ficha europea de información normalizada (FEIN), una ficha de advertencia estandarizada (FIAE), en el que se informa de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, se debe aportar también al prestatario las famosas simulaciones sobre la evolución de los tipos de interés; deberá facilitarse igualmente un proyecto del contrato; y muy importante información clara y veraz de la distribución de gastos: siendo de cuenta del prestamista todos, salvo el de tasación del inmueble, que corre a cargo del prestatario. El impuesto de actos jurídicos documentados queda a lo establecido en la normativa tributaria aplicable, que actualmente atribuye la cualidad de sujeto pasivo al prestamista. Capítulo aparte merece el nuevo papel que la ley otorga al notario: asesorar personal y gratuitamente al prestatario, fiador e hipotecante y levantar acta de todo ello. El prestatario tiene la obligación, no es por tanto opcional, de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija y con quien se vaya a formalizar la escritura de hipoteca sobre el contenido de la documentación precontractual que hemos comentado antes. Por tanto, el banco deberá remitir al notario toda la documentación, junto con una manifestación del prestatario de que ha recibido dicha documentación y que le han informado. El notario levantará acta previa a la formalización del préstamo, debiendo hacerse como tarde el día antes, recogiendo que el prestatario ha recibido la preceptiva documentación que antes enumeramos, que se han cumplido los plazos, que se le ha asesorado de forma individualizada de las condiciones y que se ha elaborado un test sobre la documentación e información suministrada. Esta obligación de comparecer ante el notario y todas las normas de protección al prestatario son extensivas a los fiadores e hipotecantes y va a obligar a todos los firmantes de las hipotecas, a partir del 16 de junio, a comparecer ante el notario dos veces en días distintos. Llama la atención, y resulta excesivo, que el legislador haya obligado expresamente a los notarios a asesorar al firmante de una hipoteca, en día distinto al de la firma, puesto que esta obligación la siguen teniendo además los bancos. Coloquialmente esto podría interpretarse como que no se fía de los bancos o no se fía de las explicaciones que los notarios estaban dando al prestatario el mismo día de la firma… En las nuevas hipotecas habrá cambios sustanciales en las cláusulas que más se han popularizado en los últimos tiempos por la litigiosidad que han generado: el vencimiento anticipado no se dará hasta el incumplimiento de un mínimo de 12 o 15 cuotas, dependiendo del momento en que el cliente haya incurrido en mora se prohíbe la inclusión de la llamada cláusula suelo, que queda desterrada y el interés de demora no podrá ser superior al interés remuneratorio más 3 puntos, lo que rebaja enormemente lo que contenían las escrituras hasta la fecha. En definitiva, la nueva ley ha concedido normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes, complementando el actual marco, reforzando las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y, como dice en su exposición de motivos, tratando de evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial. Esperemos que esta ley sirva además para mejorar la relación banco/cliente, tan deteriorada en los últimos tiempos, y a recuperar la confianza en el sector bancario, que no siempre es el malo de la película.